Rehabilitació d'edificis

Una reflexió sobre la Llei 8/2013 de Rehabilitació, Regeneració i Renovació Urbana
Per Federico García Barba

Barri de les Chumberas a La Llacuna, Tenerife. Les estructures d'aquests edificis d'habitatges estan greument afectades per aluminosi

A Espanya, el sector de la construcció viu un moment crucial per al seu futur. Després de més de cinc anys de destrucció del model econòmic tradicional basat en la promoció de nova edificació residencial, sembla que les institucions estan apostant fortament per un nou camí que se centrarà en la rehabilitació del parc immobiliari existent.

Serà un procés de canvi radical per als diferents agents del sector. Una estratègia que el govern central dóna suport d'una manera contundent a través del Ministeri de Foment i el Pla Estatal d'Habitatge 2013-2016. Des que el 2008, s'implanta obligatòriament la Inspecció técnicade Edificis en determinades condicions i, sobretot al llarg de 2013, l'objectiu de les administracions públiques és aconseguir mobilitzar la població per a escometre el manteniment, rehabilitació i reforma dels habitatges antics. I amb això, impulsar la renovació integral de les zones més deteriorades de ciutats. Així, aquest any, han anat apareixent successives normes legals que incentiven la reorientació de l'activitat d'arquitectura i construcció cap a la millora de l'edificació existent.

És el que ha passat amb els Reials Decrets 233/2013 pel qual es regula el Pla Estatal d'Habitatges (LPEV) i 235/2013 relatiu a la certificació energètica dels edificis (LCEE). I més recentment, amb la Llei 8/2013 de rehabilitació, regeneració i renovació urbana (LRRRU) al qual es dedicarà aquesta reflexió i que es presenta aquí succintament.

Al conjunt de l'estat espanyol, avui, hi ha sòl classificat urbanísticament capaç per a albergar els creixements previstos per als pròxims quaranta-cinc anys. Un fet incontrovertible encara que amb un matís: aquests sòls classificats se situen en entorns on no és previsible escàs o cap creixement de la demanda. És un dels greus disbarats col · lectius que hem heretat d'una època alegre i al qual va contribuir la bombolla immobiliària desencadenada per alguns irresponsables.

A Espanya s'estima un parc d'habitatges que supera els 25 milions d'unitats dels quals el 55% té una antiguitat superior a 30 anys i, cinc milions dues-centes mil d'aquests habitatges-o sigui aproximadament el 20 % del total- supera els 50 anys. Més, l'habitatge buit en el conjunt de l'estat supera les 750.000 unitats en aquests moments.

A això s'uneix la necessitat de corregir l'excessiu consum energètic que hi ha al país. I que, en la seva major part, estableix una dependència insostenible en les importacions de matèries primeres destinades a la producció de combustibles fòssils. Alhora, i per aquesta raó,la Unió Europeaha establert un objectiu anomenat 20-20-20, relatiu a l'energia i el canvi climàtic i consistent en una reducció del 20% de les emissions de gasos d'efecte hivernacle, l'elevació de la producció i consum d'energies renovables a l' 20% del total i la millora de l'eficiència energètica general en un altre 20%. Aquesta última qüestió afecta especialment al sector de l'edificació residencial que presenta ineficiències constructives notables i un consum excessiu per il · luminació i condicionament ambiental dels interiors, calefacció i refredament.

Dins d'aquest panorama, el subsector de la rehabilitació representa avui només el 28 % del total de la construcció a Espanya. I, això malgrat la crisi generalitzada ocorreguda en aquest àmbit. La rehabilitació està molt lluny del que és habitual en la resta de països de la zona euro, la mitjana global de producció en aquesta especialitat està 13 punts per sobre.

Esquerda estrutural que defineix la ruïna de l'edifici

La LRRRU modifica tant el Text Refós dela vigent Lleide Sòl com altres lleis i decrets sectorials. Entre altres,la d'Economia Sostenible, l'Ordenació de l'Edificació,la de PropiedadHorizontaly el Codi Tècnic de l'Edificació, causa de la qual el seu impacte serà important en tot el relacionat amb l'urbanisme, la construcció i l'arquitectura.

La llei introdueix en el títol I un instrument fonamental, l'Informe d'Avaluació dels Edificis (IEE) que es configura com un element tècnic que obliga taxativament a la revisió integral dels edificis d'habitatge col · lectiva en un termini màxim determinat. Aquest nou document exigible es refereix a la revisió de les qüestions de conservació, accessibilitat i eficiència energètica de tots els edificis plurifamiliars existents que siguin anteriors a 1980.

L'obligatorietat de l'Informe d'Avaluació dels Edificis va a oferir una informació inestimable perquè tots coneguem la situació real dels immobles existents. I, conseqüentment, concretar la qualitat i sostenibilitat actual del parc d'habitatges col · lectius que és l'àmbit majoritari de l'edificació en aquest país.La present Leydeja la porta oberta a que les comunitats autònomes i entitats locals ampliïn l'àmbit d'actuació d'aquest procés que s'acaba d'obrir, a altres àrees; aquelles en què també consideren oportú i necessari avaluar i analitzar la qualitat dela edificació. Eslo que ha passat en paral · lel amb les infraestructures turístiques en el cas de les illes Canàries, per exemple. En aquest sentit, també s'ha aprovat allà recentment la Llei de Renovació i Modernització Turística de Canàries (LRMTC)

Humitats originades per perdudes en les canonades de sanejament

L'avaluació de l'estat de l'edificació residencial es pretén que s'efectuï a partir de l'anomenat Informe Tècnic dels Edificis (ITE), l'àmbit d'actuació és reduït però que, amb la LRRRU, l'ITE es transforma en obligatori per a tots els edificis plurifamiliars anteriors a 1980. L'IEE incorpora aquesta inspecció bàsica, però també altres dues qüestions que es plantegen amb caràcter merament informatiu, accessibilitat i eficiència energètica. Per això, l'IEE ha també reconèixer i valorar les condicions de mobilitat i accés d'aquests mateixos edificis sotmesos a avaluació, a fi d'establir el grau d'ús dels edificis per les persones que tinguin algun tipus de discapacitat motriu, visual o de qualsevol altre tipus. Pel que fa a l'eficiència energètica, suposa incorporar en un mateix documentola Certificació Energéticaexigida per el RealDecreto 235/2013. Per això, l'IEE haurà de determinar més, la qualificació energètica de l'edifici plurifamiliar i unes recomanacions per millorar les seves condicions actuals d'aïllament tèrmic. A aquest mateix respecte, ha suposat un toc d'alerta l'exigència obligatòria del CEE, certificat que cal aportar en qualsevol transacció immobiliària de compra o lloguer de béns immobles des de dates recents.

Fissura deguda a un seient de la fonamentació de suport de l'edifici

Aquest IEE és també obligatori i ha d'estar realitzat per tots els edificis designats abans que acabi l'any 2015. És a dir, en els propers 18 mesos s'haurà de procedir a inspeccionar un conjunt molt important d'habitatges en aquest país, gairebé catorze milions d'unitats. Entre altres raons, com a conseqüència del compromís adquirit per Espanya cap a l'accessibilitat universal dels ciutadans, en aplicaciónla Convenció Internacionalsobre els drets de les Persones amb Discapacitat.

Però la realització d'aquesta Inspecció que estableix l'IEE, obre unes perspectives molt interessants que es relacionen amb el Pla Estatal d'Habitatges 2013-2016. En el mateix, s'estableix que les possibles obres que sorgeixin com a conseqüència de l'IEE estaran subvencionades en un 35% del seu valor constructiu i els documents tècnics necessaris per a la seva realització (entre ells, el propi IEE) en un 50% més.

Col · lapse total de l'estructura de suport per deficient càlcul dels elements constructius

Per a això, s'haurà de comptar amb l'IEE corresponent, que haurà de tenir caràcter desfavorable per tenir l'edifici en qüestió afectades les seves condicions de conservació i / o salubritat de les seves instal · lacions, seguretat estructural i qualitat energètica. La LPEV preveu en el seu article 20 que es concediran importants ajudes a fons perdut als propietaris d'immobles, destinades a resoldre i millorar aquestes qüestions. En particular, i entre altres, les que produeixin millores relacionades amb problemes estructurals que afecten l'estabilitat general de l'edifici; de les instal · lacions de fontaneria i evacuació d'aigües; la presència d'humitats per problemes d'impermeabilització deficient; així com, les destinades a la millora de les condicions d'estalvi energètic en tancaments i fusteries; la instal · lació d'ascensors i mitjans per a la millora de l'accessibilitat a persones amb mobilitat reduïda, etc.

Es preveuen ajudes fins a un màxim de 11.000 € uros per a Habitatge o 100 m2 fins a cobrir la partida pressupostària assignada anualment en els pressupostos generals de l'Estat que aprovi el govern central i per al qual ja hi ha un compromís d'aportació estatal en els pròxims superior a diversos milers de milions d '€ uros.

Per a això, l'estat encomana a les comunitats autònomes a l'obertura de les finestretes i serveis necessaris per a tramitar les peticions i ajudes corresponents al Pla Estatal. Algunes comunitats ja compten amb aquests serveis implementats pel que accediran amb més promptitud a unes partides pressupostàries que com ha passat amb el Pla de Renovació de Vehicles s'aplicaran amb el criteri d'atendre aquells que arribin primer i per ordre d'arribada fins a la consumició .

En resum, aquest nou precepte legal introdueix l'obligatorietat de procedir a revisar en els pròxims dos anys tots els edificis d'habitatge col · lectiva construïts a Espanya amb anterioritat a 1980, el que afecta un gran nombre d'habitatges públiques i privades.

Amb la propera i probable realització de centenars de milers d'Informes d'Avaluació d'Edificis, els propietaris podran tenir una eina per conèixer realment el valor dels béns immobles que posseeixen. I aquells que volen fer una inversió en edificis antics tenir la certesa sobre les condicions de seguretat, accessibilitat i probable consum energètic. I, més comptar amb el suport d'unes subvencions gens menyspreables.

Més informació:
Reial decret llei 8/2011, de 1 de juliol, d'impuls a la rehabilitació
Marc legal per a les Inspeccions Tècniques d'Edificis (ITE). BOE 07/07/2011
Reial Decret 233/2013, de 5 d'abril, pel qual es regula el Pla Estatal de foment del lloguer d'habitatges, la rehabilitació edificatòria i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016. (LPEV). BOE 10/04/2013
Reial Decret 235/2013, de 5 d'abril, pel qual s'aprova el procediment bàsic per a la certificació energètica dels edificis
(LCEE). Marc legal per a les Certificacions d'Eficiència Energètica (CEE) BOE 13/04/2013
Llei 8/2013, de 26 de juny, de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes
(LRRRU) Marc legal per als Informes d'Avaluació de Edificis (IEE). BOE 27/06/2013

L'atac de la plaga d'arnes en la seva acció destructiva sobre la fusta