Rehabilitación de edificios

Una reflexión sobre la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana
Por Federico García Barba

Barrio de Las Chumberas en La Laguna, Tenerife. Las estructuras de estos edificios de viviendas están gravemente afectadas  por aluminosis

En España, el sector de la construcción vive un momento crucial para su futuro. Después de más de cinco años de destrucción del modelo económico tradicional basado en la promoción de nueva edificación residencial, parece que las instituciones están apostando fuertemente por un nuevo camino que se centrará en la rehabilitación del parque inmobiliario existente.

Va a ser un proceso de cambio radical para los distintos agentes del sector. Una estrategia que el gobierno central apoya de una manera contundente a través del Ministerio de Fomento y el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016. Desde que en 2008, se implanta obligatoriamente la Inspección Técnicade Edificios en determinadas condiciones y, sobre todo a lo largo de 2013, el objetivo de las administraciones públicas es lograr movilizar a la población para acometer el mantenimiento, rehabilitación y reforma de las viviendas antiguas. Y con ello, impulsar la renovación integral de las zonas más deterioradas de ciudades. Así, este año, han ido apareciendo sucesivas normas legales que incentivan la reorientación de la actividad de arquitectura y construcción hacia la mejora de la edificación existente.

Es lo que ha ocurrido con los Reales Decretos 233/2013 por el que se regula el Plan Estatal de Viviendas (LPEV) y 235/2013 relativo a la certificación energética de los edificios (LCEE). Y más recientemente, con la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana (LRRRU) al que se va a dedicar esta reflexión y que se presenta aquí someramente.

En el conjunto del estado español, hoy, existe suelo clasificado urbanísticamente capaz para albergar los crecimientos previstos para los próximos cuarenta y cinco años. Un hecho incontrovertible aunque con un matiz: esos suelos clasificados se sitúan en entornos donde no es previsible escaso o ningún crecimiento de la demanda. Es uno de los graves disparates colectivos que hemos heredado de una época alegre y al que contribuyó la burbuja inmobiliaria desatada por algunos irresponsables.

En España se estima un parque de viviendas que supera los 25 millones de unidades de los cuales el 55% tiene una antigüedad superior a 30 años y, cinco millones doscientas mil de esas viviendas -o sea aproximadamente el 20 % del total- supera los 50 años. Además, la vivienda vacía en el conjunto del estado supera las 750.000 unidades en estos momentos.

A ello se une la necesidad de corregir el excesivo consumo energético que existe en el país. Y que, en su mayor parte, establece una dependencia insostenible en las importaciones de materias primas destinadas a la producción de combustibles fósiles. Al mismo tiempo, y por esa razón,la Unión Europeaha establecido un objetivo denominado 20-20-20, relativo a la energía y el cambio climático y consistente en una reducción del 20% de las emisiones de gases de efecto invernadero, la elevación de la producción y consumo de energías renovables al 20% del total y la mejora de la eficiencia energética general en otro 20%. Esta última cuestión afecta especialmente al sector de la edificación residencial que presenta ineficiencias constructivas notables y un consumo excesivo por iluminación y acondicionamiento ambiental de los interiores, calefacción y enfriamiento.

Dentro de este panorama, el subsector de la rehabilitación representa hoy solo el 28 % del total de la construcción en España. Y, ello a pesar de la crisis generalizada ocurrida en este ámbito. La rehabilitación está muy lejos de lo que es habitual en el resto de países de la zona euro, cuya media global de producción en esta especialidad está 13 puntos por encima.

Grieta estrutural que define la ruina del edificio

La LRRRU modifica tanto el Texto Refundido dela vigente Leyde Suelo como otras leyes y decretos sectoriales. Entre otras,la de Economía Sostenible, la Ordenación de la Edificación,la de PropiedadHorizontaly el Código Técnico de la Edificación, debido a lo cual su impacto va a ser importante en todo lo relacionado con el urbanismo, la construcción y la arquitectura.

La ley introduce en su Título I un instrumento fundamental, el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) que se configura como un elemento técnico que obliga taxativamente a la revisión integral de los edificios de vivienda colectiva en un plazo máximo determinado. Este nuevo documento exigible se refiere a la revisión de las cuestiones de conservación, accesibilidad y eficiencia energética de todos los edificios plurifamiliares existentes que sean anteriores a 1980.

La obligatoriedad del Informe de Evaluación de los Edificios va a ofrecer una información inestimable para que todos conozcamos la situación real de los inmuebles existentes. Y, consecuentemente, concretar la calidad y sostenibilidad actual del parque de viviendas colectivas que es el ámbito mayoritario de la edificación en este país.La presente Leydeja la puerta abierta a que las Comunidades Autónomas y entidades locales amplíen el ámbito de actuación de este proceso que se acaba de abrir, a otras áreas; aquellas en las que también consideren oportuno y necesario evaluar y analizar la calidad dela edificación. Eslo que ha ocurrido en paralelo con las infraestructuras turísticas en el caso de las islas Canarias, por ejemplo. A este respecto, también se ha aprobado allí recientemente la Ley de Renovación y Modernización Turística de Canarias (LRMTC)

Humedades originadas por perdidas en las tuberías de saneamiento

La evaluación del estado de la edificación residencial se pretende que se efectúe a partir del llamado Informe Técnico de los Edificios (ITE), cuyo ámbito de actuación es reducido pero que, con la LRRRU, el ITE se transforma en obligatorio para todos los edificios plurifamiliares anteriores a 1980. El IEE incorpora esa inspección básica, pero también otras dos cuestiones que se plantean con carácter meramente informativo, accesibilidad y eficiencia energética. Por ello, el IEE debe también reconocer y valorar las condiciones de movilidad y acceso de esos mismos edificios sometidos a evaluación, al objeto de establecer el grado de uso de los edificios por las personas que tengan algún tipo de discapacidad motriz, visual o de cualquier otro tipo. En lo referente a la eficiencia energética, supone incorporar en un mismo documentola Certificación Energéticaexigida porel RealDecreto 235/2013. Por ello, el IEE deberá determinar además la calificación energética del edificio plurifamiliar y unas recomendaciones para mejorar sus condiciones actuales de aislamiento térmico. A este mismo respecto, ha supuesto un aldabonazo la exigencia obligatoria del CEE, certificado que es preciso aportar en cualquier transacción inmobiliaria de compra o alquiler de bienes inmuebles desde fechas recientes.

Fisura debida a un asiento de la cimentación de apoyo del edificio

Este IEE es también obligatorio y deberá estar realizado para todos los edificios designados antes de que acabe el año 2015. Es decir, en los próximos 18 meses se deberá proceder a inspeccionar un conjunto muy importante de viviendas en este país, casi catorce millones de unidades. Entre otras razones, como consecuencia del compromiso adquirido por España hacia la accesibilidad universal de los ciudadanos, en aplicaciónla Convención Internacionalsobre los derechos de las Personas con Discapacidad.

Pero la realización de esta Inspección que establece el IEE, abre unas perspectivas muy interesantes que se relacionan con el Plan Estatal de Viviendas 2013-2016. En el mismo, se establece que las posibles obras que surjan como consecuencia del IEE estarán subvencionadas en un 35% de su valor constructivo y los documentos técnicos necesarios para su realización (entre ellos, el propio IEE) en un 50% más.

Colapso total de la estructura de soporte por deficiente cálculo de los elementos constructivos

Para ello, deberá contarse con el IEE correspondiente, que deberá tener carácter desfavorable por tener el edificio en cuestión afectadas sus condiciones de conservación y/o salubridad de sus instalaciones, seguridad estructural y calidad energética. La LPEV prevé en su artículo 20 que se concederán importantes ayudas a fondo perdido a los propietarios de inmuebles, destinadas a resolver y mejorar estas cuestiones. En particular, y entre otras, las que produzcan mejoras relacionadas con problemas estructurales que afectan a la estabilidad general del edificio; de las instalaciones de fontanería y evacuación de aguas; la presencia de humedades por problemas de impermeabilización deficiente; así como, las destinadas a la mejora de las condiciones de ahorro energético en cerramientos y carpinterías; la instalación de ascensores y medios para la mejora de la accesibilidad a personas con movilidad reducida, etc.

Se prevén ayudas hasta un máximo de 11.000 €uros por vivienda o 100 m2 hasta cubrir la partida presupuestaria asignada anualmente en los Presupuestos Generales del Estado que apruebe el gobierno central y para el que ya hay un compromiso de aportación estatal en los próximos superior a varios miles de millones de €uros.

Para ello, el estado encomienda a las Comunidades Autónomas a la apertura de las ventanillas y servicios necesarios para tramitar las peticiones y ayudas correspondientes al Plan Estatal. Algunas comunidades ya cuentan con estos servicios implementados por lo que accederán con mayor prontitud a unas partidas presupuestarias que como ha ocurrido con el Plan de Renovación de Vehículos se aplicarán con el criterio de atender a aquellos que lleguen primero y por orden de llegada hasta la consumición del dinero disponible.

En resumen, este nuevo precepto legal introduce la obligatoriedad de proceder a revisar en los próximos dos años todos los edificios de vivienda colectiva construidos en España con anterioridad a 1980, lo que afecta a un gran número de viviendas públicas y privadas.

Con la próxima y probable realización de cientos de miles de Informes de Evaluación de Edificios, los propietarios podrán tener una herramienta para conocer realmente el valor de los bienes inmuebles que poseen. Y aquellos que desean realizar una inversión en edificios antiguos tener la certeza sobre sus condiciones de seguridad, accesibilidad y probable consumo energético. Y, además contar con el apoyo de unas subvenciones nada desdeñables.

Más información:
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de impulso a la rehabilitación
Marco legal para las Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE). BOE 07/07/2011
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. (LPEV). BOE 10/04/2013 
Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de los edificios
(LCEE). Marco legal para las Certificaciones de Eficiencia Energética (CEE) BOE 13/04/2013
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
(LRRRU) Marco legal para los Informes de Evaluación de Edificos (IEE). BOE 27/06/2013

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