Pamplona, un ejemplo de rehabilitación urbana

Por Federico García Barba
Vista del entorno de la muralla de Pamplona con la inserción de la fachada proyectada del edificio Descalzos, 29. Pereda Pérez Arquitectos. Foto: Pedro Pegenaute

El casco antiguo de Pamplona es sinónimo de las fiestas de San Fermín y de las tradiciones asociadas a bares y a una comida espléndida. Lo que no se conoce tanto es que ese espacio histórico es un lugar que sufre procesos de envejecimiento y ausencia de relevo poblacional, lo que ha ido llevando a los edificios que componen sus estrechas calles a un abandono progresivo. Sin embargo, allí en los últimos años se está actuando desde lo público para revertir esta deriva negativa.

Propuesta para la reestructuración de la zona noreste del casco antiguo de Pamplona. LAMM Architecture Office, 2006

En algunos países desarrollados se ha entrado en una nueva etapa que se caracteriza por el decrecimiento poblacional, como viene ocurriendo en España desde hace un lustro. Es una situación desigual por la cual algunas ciudades y regiones siguen ejerciendo un atractivo a la inmigración interna y externa (y necesitando nueva oferta residencial, en consecuencia) mientras que otras disminuyen en sus expectativas de desarrollo y pierden capacidad de progreso.

En paralelo, los edificios y las zonas históricas centrales de las regiones metropolitanas, decrecientes o no, van siendo también abandonadas paulatinamente por la población con mayor disponibilidad de recursos. El desmoronamiento de las fábricas más antiguas -aquellas que confieren una identidad característica a las ciudades- es el resultado más extremo de esta tendencia colectiva a la disminución poblacional. Es la consecuencia de un doble fenómeno: mientras las familias más jóvenes y con poder adquisitivo alto prefieren ubicaciones suburbanas con una oferta de servicios y dotaciones que generan un mayor atractivo, los espacios tradicionales más antiguos quedan ocupados por población de avanzada edad que resiste en condiciones precarias y, finalmente, el abandono progresivo de esas fábricas residenciales poco adaptadas a las necesidades contemporáneas. Una variante en estos procesos de transformación de las ciudades es aquella que ocurre cuando se produce una masiva ocupación por inmigrantes o por familias con recursos escasos atraídos tanto por las ventajas de la centralidad como por los bajos costes de la oferta en alquiler. En el mejor de los casos, los ámbitos urbanos más antiguos sufren la colonización que significa la expansión de la actividad comercial o administrativa en los espacios más en contacto con las vías públicas.

Son tendencias transformadoras que inciden en el deterioro de una parte muy significativa de las regiones urbanizadas, aquella que concentra la idiosincrasia de los lugares y los vestigios históricos más relevantes. Este es un proceso que ya viene ocurriendo de una manera creciente en las principales ciudades y regiones metropolitanas del mundo desarrollado a lo largo de la segunda mitad del siglo XX. Las razones que llevan a estos procesos urbanísticos problemáticos están diagnosticados desde hace décadas y su tratamiento aplicado en numerosas situaciones con resultados en diversos. En algunos territorios, se trabaja en la recuperación de esos espacios y edificios carismáticos que tienden al abandono, en los cascos más antiguos, mediante políticas proactivas específicas que favorezcan el mantenimiento de la población, la ampliación de servicios y dotaciones públicas y, en general, la mejora de la calidad urbana.

Zona de Intervención Prioritaria ZIP 1 del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Casco Antiguo de Pamplona. Plano de ordenación propuesta. LAMM Architecture Office, 2006

Es lo que ocurre con el casco viejo de Pamplona, declarado como Bien de Interés Cultural en la categoría de Conjunto Histórico y que ha definido sus criterios de protección del patrimonio inmueble y unos objetivos para la reforma interior de sus espacios urbanos a través de un plan especial y un catálogo de edificios, aprobados ambos en 2001. Este plan, que se asemeja a numerosos otros desarrollados en la segunda mitad del siglo XX, se planteó como un mecanismo para propiciar el encaje de nuevas oportunidades de mantenimiento demográfico, generando también atractivo socioeconómico. El documento se orientaba al diseño de propuestas que respetan y buscan el mantenimiento de los valores culturales, actuando cuando es necesario sobre los espacios y arquitecturas heredadas que tienen una antigüedad considerable que se remonta a la Edad Media. En él, se planteaban tanto operaciones de esponjamiento de la densa trama edificada existente como la posibilidad de promover actuaciones de reparcelación que faciliten una nueva reutilización residencial conservando los valores formales de la arquitectura antigua. Mecanismos de difícil asunción por los operadores habituales en un mercado inmobiliario escorado hacia las obras de nueva planta.

El siguiente paso que el Ayuntamiento de Pamplona se planteó para estimular la renovación del casco viejo de la ciudad fue la creación de una oficina técnica para la rehabilitación urbana. Una unidad de gestión dependiente del área de urbanismo que se ha dedicado -como es habitual en estos casos- a la información urbanística y la tramitación de las licencias de obras particulares, el apoyo a la obtención de ayudas públicas a la rehabilitación y la elaboración de estudios tendentes a la recuperación de todo tipo de elementos en ese ámbito concreto del municipio. Fruto de esos esfuerzos se han producido diversas actuaciones como la introducción en sus calles de una atenuación del tráfico rodado y la eliminación del aparcamiento a partir de una reurbanización selectiva del espacio público.

Tras una serie de años de intensa dedicación técnica, este instrumento de gestión se fue revelando insuficiente para movilizar la transformación efectiva de los inmuebles privados. La inercia derivada de una población envejecida y con escasos recursos, ocupante de inmuebles antiguos y compuesta en la mayor parte de los casos por propietarios que comparten edificios divididos en numerosas viviendas, hace muy difícil dinámicas de renovación urbana sin intervención pública. Debido a ello, el Ayuntamiento de la ciudad decidió constituir en 2008 una sociedad instrumental denominada Pamplona Centro Histórico con capital 100% municipal y dedicada a la movilización del patrimonio residencial deteriorado y abandonado en el interior de este espacio histórico. Este esfuerzo público lleva contando con el apoyo económico de otras instituciones públicas navarras desde hace varios años; y se ha propuesto establecer mecanismos de gestión activa para atenuar de una manera eficaz y a largo plazo el deterioro que venía experimentando una gran parte del casco viejo. Hasta el momento, el esfuerzo inversor se aproxima a los quince millones de €uros. Una cifra inversora importante en un período de tiempo largo sin que se perciban resultados inmediatos. No obstante, la constancia ejercida por los responsables municipales en este caso hace que se estén empezando a percibir resultados tangibles y la producción de algunos retornos importantes, como consecuencia de la puesta en mercado de las primeras promociones de viviendas rehabilitadas.

Alzado del edificio a la calle Descalzos, 29. Pereda Pérez Arquitectos. Foto: Pedro Pegenaute

Planta tipo del edificio de 6 viviendas y locales en Descalzos,29. Pereda Pérez Arquitectos.

Es interesante destacar el carácter de las actuaciones de esta empresa pública dedicada a la rehabilitación, que se plantean generalmente desde la cooperación con los residentes y el carácter voluntario de sus actuaciones. En cualquier caso no tienen proyectado utilizar habitualmente los mecanismos expropiatorios que posibilita la legislación urbanística, sino solamente en algunos casos extremos y puntuales al objeto de desatascar situaciones insolubles. Las estrategias de negociación con los propietarios y residentes para lograr el realojo y la renovación de esas fábricas antiguas que cuentan con dificultades de habitabilidad y acceso para personas con dificultades de movilidad se plantean prioritariamente desde el acercamiento colaborativo a los habitantes actuales. Pamplona Centro Histórico S.A. actúa mediante varias modalidades de relación y oferta a los residentes afectados: desde el apoyo a la rehabilitación tradicional hasta la compra directa de las distintas viviendas que componen un edificio plurifamiliar; también el realojo de los propietarios en dificultades económicas en promociones públicas de viviendas situadas fuera del espacio histórico. Sin embargo, la considerada como mejor opción es la de la compra y realojo simultáneo en el mismo lugar mediante la fórmula del alquiler inverso vitalicio hasta el fallecimiento del residente. Según ha explicado el gerente de la sociedad, esta última opción es una fórmula muy válida, sobre todo para aquellos que han superado los 65 años y cuentan con ingresos bajos. Los responsables de esta sociedad pública se plantean también la generación de un parque de alquiler en la zona histórica a integrar en el patrimonio municipal de viviendas. Es una posibilidad que permitirá rejuvenecer un entorno ocupado mayoritariamente por personas de edad avanzada. Las valoraciones utilizadas tanto para la compra como para la adjudicación de las unidades rehabilitadas se basan en el modulo estándar de viviendas de protección oficial. En el caso de venta nueva rehabilitada se aplica un modulo por metro cuadrado útil ponderado por 1,65. En el caso de la opción de compra y venta simultánea, al ser este promotor singular una empresa de carácter público, se emplearán las cautelas y procedimientos de concurrencia competitiva que establece la legislación estatal de contratos aplicable al sector público. No obstante, hasta ahora sus únicos clientes han sido aquellos que han vendido voluntariamente mediante acuerdo o se han acogido a las ofertas de realojo próximo.

Espacio interior de las viviendas realizadas en el edificio de la calle Descalzos, 29. Pereda Pérez Arquitectos. Foto: Pedro Pegenaute

Uno de las modelos arquitectónicos empleados para mejorar las condiciones de habitabilidad de los edificios rehabilitados se basa en la corrección de la peculiar estructura parcelaria gótica imperante, caracterizada por inmuebles plurifamiliares sobre lotes superficiales alargados y estrechos. Se aplica para ello un esfuerzo de mancomunación de inmuebles mediante su traspaso y gestión por la empresa pública que debe actuar adquiriendo y agrupando unidad a unidad registral. Ello permite, por ejemplo, transformar tres parcelas con múltiples viviendas en edificios de dos unidades de vivienda por planta; y con ello introducir patios de luces, ascensores y servicios comunes en mejores condiciones de habitabilidad y disposición de espacios. Al mismo tiempo mejorar las condiciones funcionales y domésticas de las viviendas adaptadas al colectivo de personas envejecidas, tanto únicas como parejas.

Los arquitectos redactores de estos proyectos se eligen mediante un proceso de selección competitiva de ideas de aprovechamiento y diseño. Una primera propuesta piloto que ha tenido un éxito indudable en su configuración formal es la que han llevado a cabo los arquitectos Carlos Pereda y Óscar Perez en la calle Descalzos, 29. Es un edificio que termina el desarrollo de una manzana y se sitúa en el norte del casco histórico de Pamplona en una posición privilegiada junto a la muralla de la ciudad.

Esta promoción desarrollada por Pereda y Pérez ha generado un nuevo alzado que da frente a un pequeño peatonal y que se ha proyectado pensando en un futuro espacio urbano colindante. Esta es una actuación de mejora urbana, propuesta por el planeamiento especial vigente para posibilitar una nueva conexión con el paseo que recorre el borde interior de la muralla. El programa consiste en la ejecución de seis viviendas, para realojos de familias concretos; y por tanto con seis programas diferentes, además de unos locales en planta baja para estimular la actividad comercial en la zona.

La formalización del proyecto se ha planteado desde el escrupuloso respeto y diálogo con los parámetros compositivos de las fachadas de sus edificios vecinos. También, la generación de una escala adecuada mediante la fragmentación del volumen y la aplicación de unas texturas de enfoscados en correlación a los existentes en lienzos próximos. La contemporaneidad de la propuesta se puede detectar en la especial disposición de los huecos sobre la fachada mayor y su cuidado diseño constructivo. Este pequeño grupo de viviendas ha sido distinguida recientemente con la máxima categoría en los premios establecidos por la XIII Bienal Española de Arquitectura y Urbanismo sobre 450 obras presentadas. También ha sido finalista en los premios FAD de Arquitectura.
Propuesta ganadora para el nuevo edificio de 19 viviendas para realojo en la calle Jarauta esquina Eslava. Apezteguía Arquitectos, 2016

Pamplona Casco Histórico S.A. tiene en marcha otras propuestas interesantes como el diseño para la promoción de doce viviendas, ganado por el equipo Apezteguía Arquitectos. Un proyecto que se situará en la confluencia de las calles de Jarauta y Eslava sustituyendo dos edificios antiguos. Otra propuesta interesante de reconfiguración completa del espacio urbano y sustitución edificatoria es la que ha avanzado el equipo LAMM Architecture Office para las denominadas Zonas de Intervención Preferente ZIP 1 y ZIP 6. Son trabajos que respetan los valores patrimoniales del lugar mejorando la calidad urbana y la habitabilidad del casco viejo. Ambas son magníficas propuestas de arquitectura que siguen la estela de calidad técnica y formal iniciada por Pereda y Pérez.

Estas iniciativas ya concluidas o en marcha van sumando poco a poco atractivo contemporáneo al lugar garantizando la idiosincrasia innegable del lugar. Es el caso también de otra obra magnífica de rehabilitación, la extraordinaria reforma del Casa del Condestable para su uso como centro cultural comunitario, que fue realizada por los arquitectos Tabuenca y Leache en 2008.

El casco antiguo de Pamplona es un espacio que cuenta ya con un carisma peculiar derivado de sus tradiciones seculares, los monumentos artísticos y otras presencias construidas históricas significativas. Las actuaciones arquitectónicas de la presente generación le añaden de nuevas capas de valor cultural respetando y dialogando con ese legado histórico. Se continúa así un proceso de actualización inteligente que supera el inmovilismo ligado a una idea romántica de la ciudad histórica como espacio congelado que solo debe conservarse intocado.

Rehabilitación de la Casa del Condestable de Pamplona. Tabuenaca y Leache Arquitectos, 2008